Đất Nền Là Gì? Cần Lưu Ý Gì Khi Mua Đất Nền?

Đất nền không còn quá xa lạ với nhiều người đầu tư bất động sản. nhưng những người mới vào nghề có thể chưa hiểu biết nhiều về khái niệm đất nền. Bài viết này sẽ giải thích và đưa ra các loại đất nền phổ biến hiện nay, cũng như các loại đất nền nên tránh đầu tư để giúp nhà đầu tư có được định hướng tốt nhất.

1.Đất nền là gì? 

Đất nền là những lô đất gần mà gần như chưa có những tác động nào của con người như đào lắp, san đất mà vẫn giữ nguyên hiện trạng đất như ban đầu. Đất nền dự án chính là những lô đất nằm trong dự án quy hoạch của chủ đầu tư, chưa tiến hành xây dựng và vẫn còn trong trạng thái nguyên vẹn ban đầu.

Khi mua đất nền dự án, bạn sẽ được hưởng những lợi thế như khu vực có quy hoạch rõ ràng, được phê duyệt và trong dự án sẽ có nhiều tiện ích như siêu thị, công viên, trường học… phục vụ cho chất lượng cuộc sống.

2.Các loại đất nền thường gặp

Đất nền dự án là gì?

Đất nền dự án là những lô đất nằm trong một dự án đang được quy hoạch. Những lô đất này vẫn giữ nguyên hiện trạng và chưa chịu tác động từ con người. Đất nền dự án thường được sử dụng trong các dự án xây dựng quy mô lớn với nhiều tiện ích bao quanh. Đó có thể là khu dân cư, các dự án nhà ở, công ty, nhà xưởng, văn phòng hay khu sinh thái.

Đến đây, nhiều người thường thắc mắc quy hoạch đất ở dự án là gì? Dựa trên khái niệm về đất nền dự án mà người ta xác định được quy hoạch đất ở dự án là gì. Theo đó, các khu đất trong dự án thường được quy hoạch một cách minh bạch, công khai. Chủ đầu tư sẽ là người đứng ra chịu toàn bộ trách nhiệm nếu xảy ra tình trạng phải đền bù.

Đất nền thổ cư là gì?

Đất thổ cư là đất được khai thác để ở. Đây là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, thường xuất hiện ở rất nhiều nơi, từ nông thôn đến thành thị.

Đất nền thổ cư thường được dùng để xây nhà, xây vườn gắn với nhà, hoặc các công trình phúc lợi xã hội.

Đất nền liền kề là gì?

Đất nền liền kề là những lô đất, mảnh đất nằm trong cùng một khu vực thi công dự án. Chúng thường có diện tích tương đương nhau, nằm gần nhau với một kết cấu nhất định.

Đất nền thương mại là gì?

Ngày nay, nhiều nhà đầu tư thường rót tiền vào các dự án đất nền thương mại. Vậy đất nền thương mại là gì? Đất nền thương mại thực chất là các lô đất thuộc nhóm phi nông nghiệp, được sử dụng để xây dựng các cơ sở kinh doanh thương mại, hoắc các công trình phục vụ cho quá trình kinh doanh thương mại. Những mảnh đất này hiện được ví như “gà đẻ trứng vàng”, có thể giúp nhà đầu tư kiếm lời nhanh chóng.

Lý do khá đơn giản, bởi đất nền thương mại thường được tọa lạc ở các khu vực giao thông thuận tiện nên thu hút được nhiều đầu tư. Bên cạnh đó, khoản vốn để rót vào đầu tư lại thấp nhưng tốc độ giá tăng lại rất nhanh. Do vậy mà đất nền thương mại thường mang lại nhiều nguồn lợi nhuận hấp dẫn cho nhà đầu tư.

Không chỉ riêng đất nền thương mại, thực tế các loại đất nền nói chung hiện đang là phân khúc hái ra tiền trong năm nay và các năm sau nữa. Đặc biệt là ở các khu vực ven thành phố Hồ Chí Minh, các huyện lên quận ở thành phố Hà Nội, và các khu vực có thị trường nghỉ dưỡng mới. Như vậy, đầu tư kiếm lời bằng đất nền không khó, nhưng các nhà đầu tư phải biết tận dụng thời cơ và nắm bắt được thị trường.

Cách phân biệt đất nền dự án, đất nền thổ cư, đất nền liền kề

Người ta thường phân biệt đất nền dự án, đất nền thổ cư, đất nền liền kề bằng 2 yếu tố sau:

Tính pháp lý

Xét về góc độ pháp lý, 3 loại đất nền đều có những sự khác biệt nhất định:

– Đất nền dự án: Là loại đất được quy hoạch một cách minh bạch, công khai, sau khi có sự kiểm tra và cấp phép từ các đơn vị chức năng, cơ quan nhà nước.

– Đất nền thổ cư: Trái với đất nền dự án, tính pháp lý của đất nền thổ cư thường tiềm ẩn rủi ro. Bởi trong nhiều trường hợp, các mảnh đất thường chỉ có giấy ký kết giữa 2 bên, mà không được kiểm chứng và cấp phép bởi cơ quan chức năng. Những mảnh đất không có giấy tờ như thế sẽ gây khó dễ cho việc sở hữu, mua bán hoặc trao đổi trong tương lai.

– Đất nền liền kề: Tương tự như đất nền dự án, đất nền liền kề được phân lô, phân khu một cách rõ ràng, minh bạch, có giấy phép đến từ các đơn vị chức năng, có sổ đỏ,….

Tiện ích sử dụng

Bên cạnh tính pháp lý, thì một trong những yếu tố khác có thể giúp phân biệt 3 loại đất nền này chính là những tiện ích sử dụng:

– Đất nền dự án: Đây là mô hình được bao quanh bởi nhiều tiện ích. Các nhà đầu tư không chỉ chú trọng đầu tư và phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng như hệ thống điện nước, phòng cháy chữa cháy,… mà còn chú trọng tới hệ thống tiện ích như: trường học, trung tâm thương mại, công viên,…

– Đất nền thổ cư: Vì chủ yếu là đất để xây nhà ở với quy mô nhỏ, nên nhà đầu tư thường không quá chú trọng vào hệ thống tiện ích xung quanh.

– Đất nền liền kề: Giống như đất nền dự án, đất nền liền kề cũng là loại đất được chủ đầu tư chú trọng về hệ thống tiện ích như: trung tâm thương mại, bệnh viện, trường học, hệ thống giao thông,…

3.Lưu ý khi mua đất nền

Khi muốn mua đất nền thì việc hiểu đất nền là gì thôi là chưa đủ, bạn còn cần phải lưu ý tới những chi tiết khác, cụ thể như sau.

Chủ đầu tư

Chủ đầu tư là yếu tố đầu tiên bạn cần quan tâm khi muốn mua đất nền của một dự án nào đó. Nếu chủ đầu tư có thành tích tốt, có trách nhiệm thì việc hoàn thành dự án sẽ chắc chắn hơn. Bạn không nên thấy giá rẻ mà tới mua vì có thể kéo theo những khó khăn về sau này như dự án đang chết, không khả thi. Ngay cả khi nhờ người môi giới, sàn giao dịch địa ốc thì cũng nên tìm hiểu kĩ để tránh thiệt hại cho bản thân.

Không mua đất sổ chung

Đất có sổ chung sẽ rất dễ dẫn tới tranh chấp trong tương lai, thậm chí gần như không thể giải quyết được. Chẳng hạn bạn sẽ không thể tách sổ do diện tích chia nhỏ không đủ như pháp luật quy định hoặc người chịu thỏa thuận, người thì không. Có một số trường hợp còn không thể xác định vị trí đất nền khi mua đất sổ chung nữa.

Giấy tờ pháp lý rõ ràng

Dù là trong bất cứ giao dịch nào thì việc giấy tờ rõ ràng là vô cùng quan trọng, điều này không chỉ không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi cho người mua mà ngay cả khi có tranh chấp xảy ra thì cũng có căn cứ để giải quyết. Vì thế khi mua đất nền hãy yêu cầu bên bán đưa ra những giấy tờ cần thiết về vị trí dự án, giá trị lô dất, năng lực chủ đầu tư, thiết kế xây dựng dự án trong tương lai, thủ tục pháp lý…

Hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh

Dự án lô đất cần phải có quyết định giao đất của các cấp có thẩm quyền và đã được phê duyệt chi tiết cũng như có thủ tục giấy tờ đầy đủ. Bạn cần phải kiểm tra hết tất cả những hồ sơ pháp lý này để đảm bảo quyền lợi cho bản thân. Đặc biệt việc này sẽ giúp bạn tránh trường hợp mua phải khu đất thuộc diện quy hoạch giải tỏa. Cách tốt nhất là mua đất nền đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ) để tránh tranh chấp và nếu có thu hồi thì bạn còn được đền bù.

Trình tự nộp tiền phù hợp với tiến độ xây dựng thực tế

Nếu muốn mua đất giá gốc và rẻ thì nên mua từ chủ đầu tư, tuy nhiên, bạn sẽ phải chờ trong thời gian khá lâu, thường là 2-3 năm. Khi mua đất nền qua các trung tâm tư vấn thì nhanh hơn nhưng cần chú ý giá cả, tiến độ thanh toán để có thể chủ động về dòng tiền.

Nếu mua đất nền trả góp thì bạn sẽ phải qua nhiều công đoạn phức tạp. Do đó hãy nhờ tới người tư vấn như luật sư hay chuyên về giấy tờ nhà đất. Thêm nữa, việc mua đất nền góp vốn còn ẩn chứa nhiều rủi ro như chủ đầu tư nếu không thực hiện đúng tiến độ thì bạn sẽ rất khó khởi kiện. Khi mua đất nền nên nhớ đọc kỹ hợp đồng đặt cọc để tránh xảy ra tranh chấp hay đã đặt cọc tiền nhưng lại không có đủ tài chính chi trả tiếp. Do đó mà việc mua đất nền thường tốn khá nhiều thời gian, công sức cũng như tiền bạc để chắc chắn bạn không chịu thiệt thòi trong giao dịch này.

4.Loại đất nền nào tuyệt đối nên tránh khi đầu tư bất động sản

Để không đầu tư nhầm chỗ, tiền mất tật mang thì nhà đầu tư cần phân biệt được bốn loại đất nền cần tránh. Bao gồm:

Đất nền dự án ma

Dự án ma là thuật ngữ không quá xa lạ trong giới đầu tư bất động sản. Thuật ngữ này dùng để chỉ các dự án hoàn toàn ảo, không có thật và đặc biệt không tồn tại trên pháp lý. Trên thực tế đây chỉ là một chiêu trò dụ dỗ khách hàng bỏ tiền mua dự án mà chính nhà đầu tư hay “cò” đất vẽ lên để chiếm đoạt tiền cọc.

Tuy nhiên, những dự án này thường không có giấy phép hay bất cứ một loại giấy tờ gì liên quan đến mặt pháp lý, nên người mua cần tìm hiểu thật kỹ. Người mua cũng có thể chủ động tìm đến vị trí khu đất để thăm dò.

Đất nền phân lô nhưng chưa được cấp phép

Đất nền chưa phân lô thường mang đến nhiều rủi ro cho người mua. Đối với những khách hàng mua đất để đầu tư kinh doanh, thì đất nền theo kiểu này rất khó bán, chưa kể thường hay bị kẹt vốn không kiếm được lời. Đối với những khách hàng mua nhà ở thực, sẽ không được sở hữu sổ đỏ. Như vậy, rủi ro khi mua phải đất nền chưa phân lô là tương đối lớn.

Vì vậy để đảm bảo được quyền lợi của người mua, nên chọn đất nền đã có sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Có như vậy khi xảy ra tranh chấp hay thu hồi thì người mua sẽ được đền bù.

Đất nền đang bị cầm cố ngân hàng bởi chủ đầu tư

Nhiều nhà đầu tư đã phải ngậm ngùi cay đắng khi mua về những lô đất này. Bởi sổ đỏ thì đã bị người bán cầm cố, xây nhà hay sang nhượng cũng bây giờ thì chẳng có quyền. Tuy nhiên, đấy chỉ là điều đáng lo, quan trọng hơn nếu chủ đầu tư phá sản hay ngân hàng phát mãi đất nền, thì còn là đáng tiếc. Nhà đầu tư chắc chắn sẽ ra về tay không, không có lời, lại chẳng có cả vốn.

Đất nền được thanh lý giá rẻ

Nhiều sàn môi giới nhỏ lẻ hay cá nhân đã lợi dụng lòng tin đối với khách hàng bằng cách đánh vào tâm lý giá rẻ để thu hút khách tìm mua. Tuy nhiên, trên thực tế các loại đất này thường nằm ở những nơi xa xôi hẻo lánh, chưa kể đến việc bị dính tranh chấp, nên bạn có thể mất trắng nếu không thận trọng.

Đất nền là gì là một câu hỏi thường thấy ở những người đang có ý định mua đất xây nhà. Hy vọng với bài viết trên, bạn sẽ có thêm thông tin để đưa ra quyết định chính xác nhất cho mình.

Một số dự án đất nền:

Nhân Hòa

Nhân Hòa

Tôi là Mai Hoà. Nếu bạn đang cần tư vấn xin liên hệ ☎ Hotline: 0911 460 600