DiaOcOnline.vn - Kính gửi luật sư

Hiện nay tôi đang có dự định mua lô đất tại huyện Hóc Môn .Đất thuộc dạng trồng cây lâu năm có giấy tờ riêng , thời gian sử dụng đến 2050 . Song tôi còn một số băn khoăn nhờ luật sư giải thích cho :

Đất thổ vườn có sang tên được không? ( không vào đất diện quy hoạch các dự án ) hay phải chuyển lên thổ cư mới sang tên được. Có cần phải mang hồ sơ đất ra xã trước để xác định rõ nguồn gốc chủ đất rồi về đặt cọc không? Hay chỉ giao dịch tay, ghi số CMND của hai bên: bên nhận và bên giao là đủ , nếu có vấn đề gì xảy ra có được pháp luật bảo vệ không? Thủ tuc hợp đồng mua bán lô đất trên như thế nào , cần những giấy tờ gì ? Khi nào thì cần phải ra công chứng ? Xin cám ơn luật sư .

Kính gửi: Quý bạn đọc

Về nguyên tắc bạn chỉ có thể thực hiện việc chuyển nhượng đất đai khi có đầy đủ giấy tờ pháp lý về sở hữu theo quy định, cụ thể là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo qui định tại khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất... khi có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Nếu có đủ các điều kiện nêu trên em bạn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó cho người khác theo đúng thủ tục mà pháp luật qui định.

Căn cứ điều 127 luật đất đai 2003 có quy định thì: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.”

Từ quy định này cho thấy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất pháp luật quy định bắt buộc phải được thể hiện bởi hình nêu thức trên, do vậy, trong trường hợp của bạn, các bên chỉ làm giấy viết tay sẽ không đảm bảo về mặt hình thức, sẽ không được pháp luật công nhận và bảo vệ. Và đương nhiên các bên không thể làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất được.

Ngoài ra, cũng theo quy định của pháp luật về đất đai thì kể từ ngày 01/07/2004 ( ngày luật đất đai 2003 có hiệu lực) người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được thực hiện. Căn cứ điều 168 BLDS 2005 có quy định thì thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu.

Do vậy, để tránh tranh chấp phát sinh sau này, bạn phải yêu cầu bên chuyển nhượng thực hiện thủ tục cần thiết để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó, các bên thực hiện công chứng hợp đồng và sang tên quyền sử dụng đất cho bạn.

***

Trân trọng.

Chuyên mục Café Luật - DiaOcOnline.vn