🔹 Nhà Liền Kề Là Gì? Ưu Nhược Điểm Nhà Liền Kề

Theo quy định tại Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam : TCXDVN 353 : 2005 (ban hành kèm theo Quyết định số 42/2005/QĐ-BXD ngày 29/11/2005 của Bộ Xây dựng thì:

Nhà ở liền kề (nhà Liên Kế):  là loại nhà ở riêng, gồm các căn hộ được xây dựng liền nhau, thông nhiều tầng được xây dựng sát nhau thành dãy trong những lô đất nằm liền nhau và có chiều rộng nhỏ hơn nhiều lần so với chiều sâu (chiều dài) của nhà, cùng sử dụng chung một hệ thống hạ tầng của khu vực đô thị.

lien-ke-ngan-ha-van-phuc-ha-dong-9
liền kề ngân hà vạn phúc hà đông

Bạn có thể tham khảo thêm các thuật ngữ sau:

Nhà phố liên kế (nhà phố thương mại, Shophouse) : Là loại nhà ở liên kế, được xây dựng ở các trục đường phố, khu vực thương mại, dịch vụ theo quy hoạch đã được duyệt. Nhà phố liên kế ngoài chức năng để ở còn sử dụng làm cửa hàng buôn bán, dịch vụ văn phòng, nhà trọ, khách sạn, cơ sở sản xuất nhỏ v.v.

Nhà liên kế có sân vườn : Là loại nhà ở liên kế, phía trước hoặc phía sau nhà có một khoảng sân vườn nằm trong khuôn viên của mỗi nhà và kích thước được lấy thống nhất cả dãy theo quy hoạch chi tiết của khu vực.

 

Sự khác nhau lớn nhất giữa Liền Kề và Shophouse (Nhà Phố Thương Mại)

Liền kề: Thường chú trọng đến vấn đề nhu cầu để ở, thiết kế không tối ưu mặt bằng hạ tầng cho việc kinh doanh. Vị trí xây dựng là trong khu đô thị nên có nhiều không gian công cộng cũng như tiện ích sân vườn cây xanh và khoảng trống hơn. Mật độ xây dựng các căn liền kề thường là 80 – 90%. Pháp lý sổ đỏ sử dụng lâu dài.

Shophouse:  Là sự kết hợp giữa viêc kinh doanh và làm nhà ở nên thường mặt bằng dưới tầng 1 thường được tối ưu hơn, không gian sử dụng nhiều hơn. Nơi ở thường được thiết kế trên tầng từ 2 trở lên. Mật độ xây dựng thường là 100%. Về mặt pháp lý thông thường là sổ đỏ 50 năm.

>>> Xem thêm: Shophouse là gì? Có nên đầu tư Shophouse không?

shophouse-kien-hung-luxury
Shophouse Kiến Hưng Luxury

Ưu điểm nhà liền kề

Không thể phủ nhận hàng loạt những ưu điểm vượt trội mà nhà liền kề sở hữu. Dưới đây sẽ là những ưu điểm được khách hàng của chúng tôi đánh giá nhiều nhất.

Thứ nhất, nhà liền kề có thiết kế vô cùng đẹp mắt. Hầu hết các ngôi nhà đều được xây dựng theo phong cách sang trọng giống nhau. Mọi thứ từ màu sơn, đồ trang trí, cửa cổng,…đều được thiết kế theo phong cách tương tự nhau tạo nên một sự đồng điệu đẹp mắt. Điều này tạo nên hiệu ứng đám đông và thu hút được sự quan tâm của những người xung quanh.

Thứ hai, vì các căn nhà liền kề đều sở hữu chung hệ thống hạ tầng giao thông và các tiện ích cơ bản. Chính vì vậy, mọi dịch vụ luôn được chủ đầu tư đảm bảo cung cấp đầy đủ. Bất cứ có trục trặc ở khu vực nào thì đều có đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp khắc phục ngay lập tức.

Thứ ba, nhà liền kề được xây dựng trong một khu đô thị khang trang, hiện đại, vì thế dân trí và tính văn minh cao. Tại đây, bạn và những người thân trong gia đình có cơ hội tận hưởng những giá trị cuộc sống đích thực, từ đó phát triển bản thân trở nên hoàn hảo hơn.

Thứ tư, mọi không gian không chỉ ở khu nhà liền kề mà cả ở những khu vực xung quanh của dự án luôn được đảm bảo sự sạch sẽ và yên tĩnh. Bạn sẽ không cần lo lắng đến vấn đề ồn ào, khói bụi như ở phía ngoài dự án.

Thứ năm, thủ tục mua bán nhà liền kề khá nhanh chóng và đơn giản. Khi mua nhà xong bạn có thể chuyển vào ở liền ngay lập tức.

Thứ sáu, khi mua nhà liền kề, đồng nghĩa với việc bạn sẽ có được một đội ngũ hàng xóm lân cận văn minh và thân thiện. Chắc chắn cuộc sống của gia đình bạn sẽ trở nên vui vẻ và thoải mái hơn. Khi được tiếp xúc trong môi trường văn minh, lịch sự chắc chắn con người sẽ ngày một phát triển theo chiều hướng tích cực nhất.

Thứ bảy, nhà liền kề là một phần vô cùng quan trọng của dự án. Chính vì thế, nó sẽ được đặt ở những vị trí đẹp nhất. Tại đây, bạn có thể di chuyển ra ngoài dự án hoặc đến các khu vực khác vô cùng dễ dàng và không tốn nhiều thời gian.

Ngoài ra, khi mua nhà liền kề, cư dân cũng sẽ được sử dụng mọi dịch vụ tiện ích mà dự án mang lại như: công viên, khu vui chơi thể thao, giải trí, siêu thị, trường học,…

 

Nhược điểm nhà liền kề

Bên cạnh những ưu điểm vượt trội, nhà liền kề cũng không tránh khỏi một số điểm hạn chế nhất định.

Thứ nhất, hầu hết các căn nhà liền kề đều được thiết kế sẵn, chúng sẽ được hoàn tất 100% trước khi bàn giao cho người mua. Đây là ưu điểm nhưng đồng thời cũng là một hạn chế nhỏ. Bạn sẽ không được thiết kế căn nhà theo đúng yêu cầu và ý thích của mình. Mọi ngôi nhà liền kề trong một dự án thường giống nhau đến 90%.

Thứ hai, vì sử dụng chung hệ thống cơ sở hạ tầng, nên khi có hỏng hóc cần tu sửa, bạn cần phải báo ban quản lý và thực hiện một vài bước theo đúng quy trình. Điều này đôi khi gây tốn thời gian và công sức.

Thứ ba, về mặt giá cả. Hầu hết các ngôi nhà liền kề đều được hoàn thiện trước khi bán. Chính vì thế, mức giá để chi trả thường từ vài tỷ đến cả chục tỷ đồng. Mức giá đắt hơn rất nhiều so với các kiểu nhà khác.

Thứ tư, nhà liền kề thường được xây dựng khá xát nhau. Đôi khi nó lại tạo cơ hội cho kẻ xấu có ý đồ làm hại đến gia chủ. Chính vì thế, bạn cần khảo sát thật kỹ khu vực mà mình định mua trước khi đưa ra quyết định. Cần cảnh giác để cuộc sống luôn được an toàn và hạnh phúc.

 

Quy định chung trong xây dựng nhà phố liên kế

– Xây dựng nhà phố liên kế phải theo quy hoạch chung tại các tuyến đường trong đô thị hoặc ngoại vi. Việc thiết kế và xây dựng phải tuân thủ theo thiết kế và quy định về kiến trúc đô thị.

– Khi xây dựng nhà liên kế phải hài hòa với tổng thể kiến trúc tuyến phố và mỹ quan riêng của công trình.

 

Khi thiết kế mặt đứng cho một dãy nhà phố liên kế cần đảm bảo các nguyên tắc:

+ Số tầng và cao độ các tầng trong một dãy nhà bằng nhau;

+ Hình thức kiến trúc hài hoà và mái đồng nhất trong một khu vực;

+ Màu sắc đồng nhất cho một dãy nhà;

+ Khoảng lùi và hình thức hàng rào thống nhất cho một dãy nhà;

+ Có hệ thống kỹ thuật hạ tầng thống nhất;

+ Chiều dài dãy nhà phố liên kế không quá 60 m.

+ Giữa các dãy nhà phải bố trí đường giao thông, chiều rộng tối thiểu 4m.

–  Các dãy nhà phố liên kế xây sau phải tuân thủ quy hoạch chi tiết được duyệt và thống nhất với các nhà xây trước về cao độ nền, độ cao tầng 1, ban công, cao độ và độ vươn của ô văng,…

– Những khu vực trong đô thị không được phép xây dựng nhà liên kế:

Trong các khuôn viên, các tuyến đường, đoạn đường nằm trong quy hoạch chi tiết là biệt thự; các khu vực đã có quy hoạch ổn định; nếu xây dựng phải được cấp có thẩm quyền phê duyệt, trong khuôn viên có các công trình công cộng như trụ sở cơ quan, công trình thương mại, dịch vụ, các cơ sở sản xuất…;Trên các tuyến đường, khu vực được xác định là đối tượng bảo tồn kiến trúc và cảnh quan đô thị.

Nhà phố liên kế được phép có chung hoặc không bộ phận kết cấu (móng, cột, tường, sàn, mái hoặc các kết cấu giáp lai khác của hai nhà liền kề). Trường hợp tường chung thì hệ thống kết cấu dầm sàn, cột hay bất kỳ một bộ phận nào của ngôi nhà không được xây quá tim tường chung. Chiều dày tường chung tối thiểu là 0,2 m. Trường hợp có tường riêng thì chỉ được phép xây dựng trong ranh giới có chủ quyền.

Nhà phố liên kế có sân vườn thì kích thước tối thiểu của sân trước là 2,4 m và thống nhất theo quy hoạch chi tiết được duyệt. Trường hợp có thêm sân sau thì kích thước tối thiểu sân sau là 2m.

Ngoài ra, quy định xây dựng nhà phố liên kế còn phải đảm bảo các quy định khác như an toàn phòng cháy chữa cháy, môi trường, giao thông,…

Quy định riêng đối với từng hạng mục trong xây dựng nhà phố liền kế

– Đối với phần nhô ra của công trình:

Không có bộ phận nào cả nhà vượt quá chỉ giới đường đỏ. Các bộ phận như bậc thềm, vệt dắt, ô văng, gờ chỉ, cách cửa, móng nhà, mái đua, mái đón, ban công được phép vượt chỉ giới xây dựng tối thiểu 1.4m.

– Đối với tầng hầm:

Phần nối tầng hầm (tính từ sàn trệt) không quá 1,2m so với độ cao vỉa hè. Ramp dốc lối vào tầng hầm cách chỉ giới xây dựng không quá 2,5m để đảm bảo an toàn khi ra vào.

– Đối với phần ngầm:

Tất cả bộ phận ngầm dưới mặt đất của ngôi nhà không được vượt quá chỉ giới đường đỏ. Giới hạn ngoài cùng của đường ống dưới đất và móng nhà không được vượt quá ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà. Trường hợp đặc biệt cho phép móng nhà vượt quá chỉ giới đường đỏ, ranh giới đường tối đa là 0,3 m với điều kiện cao độ của đáy móng thấp hơn cao độ vỉa hè tối thiểu là 2,4 m.

Về số tầng xây dựng nhà phố liên kế:

Tầng lửng và mái che thang sân thượng không xem là 1 tầng.

+ Lộ giới >=25m: 5 tầng (1 trệt +4 lầu)

+ Lộ giới 20m=< L <25m: 4 tầng (1 trệt + 3 lầu)

+ Lộ giới 4m =< L <20m: 3 tầng (1 trệt + 2 lầu)

+ Hẻm có lộ giới L =< 4m: 2 tầng (1 trệt +1 lầu)

Trên phần sân thượng được phép bố trí nóc cầu thang (có chiều cao tối đa 2,4 m, diện tích tối đa bằng ¼ diện tích sân thượng và cách mặt tiền tối thiểu 4m) và mái che nhẹ (diện tích không lớn hơn 1/5 diện tích sân thượng và cách mặt tiền tối thiểu 4 m).

Quy định về chiều cao tầng:

Tầng trệt chiều cao tối đa 5m (tính từ mặt vỉa hè đường phố đến mặt sàn lầu 1. Các tầng lầu chiều cao tối đa 3,4 m (tính từ mặt sàng tầng dưới tới mặt sàng tầng trên)

– Về chiều cao nhà:

Tùy thuộc vào vị trí, kích thước của từng lô đất, chiều cao của nhà ở liên kế có thể được thiết kế theo quy định sau:

+ Diện tích lô đất từ 30 m2 – < 40 m2, chiều rộng mặt tiền > 3 m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng > 5 m thì được phép xây dựng không quá 4 tầng + 1 tum (tổng chiều cao tối đa là 16 m).

+ Diện tích lô đất từ 40 m2 – 50 m2, chiều rộng mặt tiền từ trên 3 m – < 8 m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng > 5 m thì được phép xây dựng không quá 5 tầng + 1 tum (tổng chiều cao tối đa là 20 m).

+ Diện tích trên 50 m2, chiều rộng mặt tiền > 8 m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng > 5 m hoặc công trình xây dựng có hai bên tuyến đường trong khu vực quy hoạch hạn chế phát triển thì được xây nhà tối đa 6 tầng (tổng chiều cao nhà không lớn hơn 24 m).

+ Trường hợp dãy nhà liên kế có khoảng lùi thì cho phép tăng chiều cao công trình theo chiều cao tối đa được duyệt trong quy hoạch xây dựng, quy định về kiến trúc, cảnh quan của khu vực.

Quy định về độ kiên cố trong xây dựng nhà phố liên kế

+ Diện tích đất >= 40 m2, bề ngang >= 3m được xây dựng nhà ở kiên cố

+ Diện tích đất <40m2, tối thiểu >=30m2: nếu không có khả năng mở rộng hoặc hợp khối với nhà kế cận, được xây dựng nhà ở bán kiên cố tối đa 2 tầng (1trệt,1lầu) và phải được kiến trúc sư xem xét từng dự án cụ thể. Nếu có khả năng hợp khối với nhà kế cận thì được phép xây dựng nhà kiên cố 2 tầng.

Quy định về độ cao nền xây dựng

+ Độ cao nền sân, đường nội bộ khi hoàn thiện phải phù hợp với cao độ vỉa hè và chênh không quá 0,2m.

+ Khoảng lùi xây dựng, độ cao nền sân, đường nội bộ  của công trình khi hoàn thiện phải phù hợp với cao độ vỉa hè và cao độ hoàn thiện nền tầng trệt công trình cao chênh không quá 0,45 m.

+ Cao độ nền nhà phải cao hơn cao độ vỉa hè tối thiểu là 0.15m. Vị trí không có vỉa hè rõ ràng thì cao độ nền nhà phải cao hơn cao độ mặt đường tối thiểu là 0.3m.

– Quy định về hàng rào và cổng

–  Hàng rào không được phép xây dựng vượt ngoài ranh giới kể cả móng và có chiều cao tối đa 2,6 m;

– Khi mặt tiền nhà cách chỉ giới đường đỏ, ranh giới với ngõ/hẻm > 2,4 m, chỉ được phép xây dựng hàng rào thoáng hoặc hàng rào cây bụi.

– Trường hợp mặt tiền nhà cách chỉ giới đường đỏ, ranh giới ngõ/hẻm < 2,4 m, xây hàng rào nhẹ thoáng, có chiều cao không quá 1,2 m hoặc xây các bồn hoa để ngăn cách ranh giới.

– Trường hợp có yêu cầu đặc biệt về bảo vệ an toàn, hàng rào phải được che kín bằng vật liệu nhẹ. Phần che kín chỉ được phép cao tối đa 1,8 m.

–  Ngăn cách ranh giới giữa hai nhà phải có hàng rào thoáng cao bằng hàng rào mặt tiền. Phần chân rào có thể xây đặc cao tối đa 0,6 m.

Trên đây là một số quy định trong xây dựng nhà phố liên kế hy vọng giúp bạn hiểu thêm trước khi đi vào thi công xây dựng. Lý thuyết là thế song với từng dự án công trình khác nhau vẫn còn những quy định riêng chi tiết hơn nữa. Thế nên để đảm bảo công trình hoàn thiện đúng quy định, tiêu chuẩn an toàn và kiến trúc quy hoạch đô thị, các nhà đầu tư cần phải có sự tư vấn kỹ càng từ những kiến trúc sư, kỹ sư giỏi chuyên môn và giàu kinh nghiệm trong thiết kế xây dựng công trình nói chung và thiết kế xây dựng nhà phố liên kế nói riêng.

 

Tham khảo một số dự án Liền Kề tại Hà Nội

Nhân Hòa

Quản Lý Kinh Doanh at Nhân Hoà Land
Bất động sản là một phương tiện giúp bạn tự do tài chính và làm giàu chân chính!
Tôi là Mai Hoà. Nếu bạn đang cần tư vấn xin liên hệ ☎ Hotline: 0911 460 600
Nhân Hòa

Nhân Hòa

Bất động sản là một phương tiện giúp bạn tự do tài chính và làm giàu chân chính! Tôi là Mai Hoà. Nếu bạn đang cần tư vấn xin liên hệ ☎ Hotline: 0911 460 600

Contact Me on Zalo
0916 590 800